내 모기지 페이먼트 줄이기

■부동산· 모기지  ABC

김기범

원 굿가이·원 케이비론 대표

 우리가 하루 하루  살아가면서 겪는 희로애락.   많은 분들이  순응하면서 있는 그대로 받아드릴까 ?  독자여러분께 묻고싶다.  아마도 대다수의 독자들은 나와 비슷한 생각을 가지고 있을 것이다 . 기쁜순간은 짧고 슬픔과 고통은 왜 이렇게 오래 가는지 . 그리고 시간은 너무 빨리 지나가 버려 , 어느새 나의 얼굴은 인생의 주름이 자글자글 .  왜 나에게 주어진 고통이 다른 사람의 것들에 비하여 더 힘들게 느껴지는 지  ? 주변의 친구들은 행복해 보이는데 .  그리고  내가 가지고 있는 모기지는 다른 사람 보다 높은 이율인것 같고  .,. 나의 부동산 은 언제쯤 가격 상승을 할지 ?   하루 하루 내야 하는 비용은 정해져 있는데 , 벌어들이는 수익은 점점 줄어 드는것 같고 .  이민 생활이 우리 모두에게는 녹록한 삶만은 아닐것이다 . 내가 하루하루 열심히 살아가는것도 중요하지만   현재 나가고 있는 비용을 줄이려고 노력하는것은 더 더욱 중요하지 않을까 ?  오늘 이시간은  많은 독자여러분들이 부동산을 소유하고 계시리라 믿는다 . 또한  일부는 아직도 모기지를 지불하면서 부동산을 유지하시는 분들도 있으리라 본다 . 모기지 금액 ! 우리 페이먼터 중에서 소득대비  최종 30% 이상은 차지 하지 않을까 ?   오늘 이시간  모기지 이자율  낮추고 싶으신분들에게 도움이 되었으면 한다.

우선 모기지 이자율이 왜 다를까 ?

1. 융자 상품별로  이자율이 다르다  ( 내게 가장 적합한 상품을 찾는것이 중요 )

FHA 융자는 일반 융자 보다  이자율은 낮으나  최초 일회 모기지 보험료 가 발생 . 이보험료를 계산하게 되면 , 일반 융자 보다 이자율이 높아 진다 . FHA 융자는 초기 모기지 보험료 발생 및 매년 보험료가 발생하는데 2015년 1월 25 일 이후로 보험료 적용 율이  약 0.5% 정도 보험료가 낮아 졌다   . 미국인들에 비해 , 한국분들은  FHA 융자를 받아서 부동산을 구매하는 비율이 낮다

    

2. 구매 목적에 따라  이자율에따른 비용에 차이가 발생한다

주거 목적으로 했을때  30년 고정 이자율 ( Par Rate ) 이 3.75 % 라 할경우 , 투자 목적으로 구매를 하면 , 융자 금액대비 최소 1.75 % 에서  최대 3.75 % 가까운 손해를 본다   .  

3. 구매하는 집의 종류에 따라 이자율의 차이가 발생한다

단독주택 대비 콘도를 구매할 경우  융자금액 대비 약 0.75 %  가까운 손해를 본다

4. 고객의 신용점수 에 따라 이자율의 차이가 발생한다

가장 좋은 신용점수는 740 점 이상 이지만 일부 프로그램에서는 760 이상일 경우 융자금액 대비 0.25 % 의 혜택을 제공해 주기도 한다

5. 다운페이먼터 정도에 따라 이자율의 차이가 발생한다
6. 융자금액에 따라 이자율의 차이가 발생한다
7. 이자율을  락하는 기간에 따라 이자율의 차이가 발생한다

이와 같이 이자율을 결정하는데는 많은 요소들이 다양하게 작동한다. 초기 구매시 융자를 할 경우에는  기존 이자율 보다는 다소 높게하여 , 각종 비용 관련  렌드로 부터 크레딧을 확보하여 , 일반 파 ( PAR ) 이자율 보다는 다소 높게 이자율이 결정되는 경우가 종종있다 .  모기지 이자율을 내리고 싶지만 , 항상 기회가 오지는 않는다 . 지금처럼   이자율이 낮게 형성되어 있을때 , 그냥 시간이 흘러가게 내 버려두지 말고 , 적극적인 자세로 이자율을 낮출수 있는지 융자 전문가에게 문의를 하는것은 현명한 방법이라고 생각한다.

재융자는 일반 구매융자와 비교하여 비용이 낮게 든다 .  비용관련하여서는 재융자시 포함시켜서 진행할수 있으므로 , 나의 주머니에서 별도로 금전이 나가지 않고도 재 융자를 할수 있다 .  내가 아는 지인인  L 씨는 2010년  뱅크럽시를 진행했고, 뱅크럽시 진행 전   주택을 아들과 함께 융자를 받아  구매를 하였다 .

 2010년 구매시 가격은 약 46 만 달러  . 2015년 현재 감정가격은 68 만 달러  .  구매시  20% 다운페이먼트를 하여  현재 융자금액은 약 32만 달러 정도이다. ( 일부 원금 페이먼트도 같이 하였다 ) 그런데  L 씨는 학자금 융자 및 크래딧 카드 융자금등이 약  9 만 달러 정도 되며 , 이자율은  6% 내외로 지불하고 있다 . 가지고 있는 주택도 5.375 % 정도의 모기지 페이먼터를 내고 있다 ( 월 2,150 달러 ) 로 원금 이자를 지불하고 있다 .    조건은 그렇게 좋은 조건은 아니지만 , 다행히 뱅크럽시는 일반융자시 4년 이상이면 재 융자가 가능하고 , FHA 로 진행할 경우에는 3년 이상이면 가능하다.

L 씨는  당장   페이먼트를 줄이고 싶어했다 , 모기지 뿐만아니라 , 학자금  9만 달러 역시 매월 1,000 달러 이상 페이먼터를 하여 , 결론적으로 한달에  월 3000 달러 이상 모기지 원금이자 및 학자금 원금 이자를 내야 하는 상황 이었다 .   L 씨는 본인이 재융자관련 비용을 안내는 조건으로 최상의 융자 프로그램이 어떤것이 있는지 나에게 물어 보았다 . 이와관련   L 씨는  30년 고정 프로그램 또는 5년 고정 30년 상각 되는 프로그램등 여러종류를 선택할수 있지만 ,  5년 이내에 이사를 갈 계획을 확실히 가지고 있으서  , 5년 고정 프로 그램으로  로  재 융자를 진행하였다.이러한 융자 상품을  하이브리드( Hybrid)  론 이라고 한다 . 하이브리드론은 고정과 변동이자가 함께 포함 되어 있는 대출상품이다 .  L 씨는  5년 고정 프로그램으로 진행하여 이자율을  3.5% 로 진행하여 , 각종 비용들 ( 오리지네이션 비용 , 타이틀및 에스크로 비용 , 레코딩 및 감정등.. ) 을 렌드가 주는 크레딧으로 대체시켜 , 별도의 본인 비용없이 재융자를 하는데 성공하여  월 1900 달러로 약 1000 달러 이상 매월 페이먼트를 줄일수 있었다 . 만약 L 씨가 캐시아웃 재 융자를 알아보지 않고 그냥 있었다면 , 지금 현재도 월 3000 달러 이상 페이먼트를 내면서 힘들게 하루하루를 보내고 있을것 것이다 .  독자여러분 여러분들의 비용을 줄이기 위하여 항상 라이센스를 소유한 전문가 들과 확인을 하시고 , 본인 스스로  자격이 되는지 , 아니되는지 여부는 판단을 하지 않기 바랍니다 .  우리 독자분들이 범하는  잦은 실수중의 하나가 , 개인이 생각하고 판단하시어 먼저 포기하는 경우가 많습니다 .  전문가 들과 상의시 필요한 서류를 많이 준비하실수록 , 더 많은 자료와 상황을 파악하여  ,  가장 좋은 융자상품을 전문가들이 찾아서 제안 해 드릴것입니다 .  아는게 힘이라고 하는 말처럼 , 알고 배우면 돈이 됩니다 . 특히 부동산과 융자는 ..

글을 맺으며 ,   독자 여러분들이 모기지 이자율을 낮추어 조금이라도 비용을 줄이시는데  이 칼럼이 도움이 되길 바랍니다.

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