독자여러분에게 묻고싶다 ! 우리가 가지고 있는 부동산 . 여러분들께 항상 기쁨을 안겨주는지 ?
금전적인 면에서 그리고 정서적인 면에서 .
불행이도 내 친구에게는 그 부동산이 기대와는 달리 걱정을 안겨주었다. 오늘 여러분과 함게 내 친구 홍철(가명)이의 이야기를 하고자 한다.
2015 년 드디어 홍철이의꿈이 이루어 졌다 . 마침내 자기이름으로 된 부동산이 생겼다 . 멋진 10학년인 아들 , 아직도 어린애같은 8학년의딸 . 그리고 정말사랑하는 아내 . 이 얼마나 고마운 일인가 . 포근한 보금자리 . 미국생활 15 여년 끝에 장만한 안락한 쉼터 .더 더욱이 융자없이 현금으로 저축하여 마련한 짜릿한 행복 ! 왜 융자를 받지 않고 현금으로 샀냐구요 ? 홍철이 만의 이유가 있겠지요 . 이제 집 주인의 눈치를 보지않아도 되고 , 원하는 곳 어디든지 , 주인의 동의 없이 집을 꾸며나갈수 있어 너무좋다 . 안방에 못도 박고 , 페인터 칠도
하고 , 벽걸이 TV 설치를 위하여 구멍도 내고 … 와 정말 신난다. 그러나 단 한 사람 . 유일하게 눈치봐야 하는 사람은 집주인이 아닌 나의 반쪽! 바로 아내 ! 요즈음 아내의 목소리가 점점 커진다 .가끔씩 아내앞에서 작아진 나의 모습. 아마 40대를 넘긴 많은 남자들에게 나타나는 공통 증상이 아닐까 ? 필자도 다소 공감하는 부분이다 . 이 칼럼은 나의 아내가 안 읽었으면 좋겠다. 화제를 전환하여 , 콘도를 구매한 홍철이는 현금으로 구매하여 양도 증서인 ( GRANT DEED ) 를 받아야 되는데 , 주식증서 및 리스소유권을 받았다고 한다 . 도대체 이것이 뭔지 ? 확인을 해 봐야 겠다며 홍철이는 내게 물었다 . 확인결과 홍철이가 가지고 있는 집의 소유권이 코압( coop ) 이었다. 이것은 또 무슨말인지 ? 콘도인줄 았았는데… 코압이 무엇인지 ? 그리고 홍철이 누나가 소유한 집은 싱글패밀리 단독주택이라고 했는데 , 누나의 집은 퍼드 ( PUD ) 라고 한다 . 집 종류가 왜 이렇게 많은지 ? 무슨 단독주택 아파트 이러면 됬지 . 타임쉐어, 컴뮤니티 아파트 , 코오프레이티브(코압)
피디 ( PDs) 그리고 이러한 주거형태의 집들은 시아이디( CID ) 영어 로는 COMMON INTEREST DEVELOPMENT 의 형태라고 한다. 미국의 주거형태
오늘 독자 여러분들과 간단하게 차이점이 뭔지 한번 알아보자.
부동산을 구매하면서 , 기본적인 집의 종류도 알고 부동산 에이전터가
세부적인 내용을 이야기할때 , 함께 지식을 공유하면서 , 조금 더 많은 정보를 받으면 좋을것 같다 . 오늘은 주택 종류중에서 공동소유와 관련 한 주택의 소유권에 포함되어 있는 것중 하나.
특히 우선 개발공동소유권 ( CID ) 란 무엇인지 ? 여기에는 어떠한 종류의 집들이 포함되는지 ?
영어로는 COMMON INTEREST DEVELOPMENT 라고 하며 개인 소유 전용인 단독주택 ( SINGLE
FAMILY HOUSE ) 와 달리 , 다른사람들과 함께 나누어 쓰는것을 의미하는데 , 우리가 흔히 부르는 콘도 , 컴뮤니티아파트 , 피디 ( PDs ) ,타운 홈등 우리가 관리비용 (HOA 비용) 또는 멤버쉽비용을 내는 주거형태의 공간을 활용한 프로젝트 ( Project ) 이다
우리가 흔히 알고 있는
콘도란 각각의 개인공간에 대한 개인 오너쉽과 공동장소에 공동 오너쉽이 함께 존재하는데 . 개인 오너쉽은 내집의 유닛 번호 (UNIT No.) 에 해당하는 공간( AIR SPACE ) 소유권이며 , 공동 오너쉽은 공공시설, 잔디 및
대지등을 함께 그리고 분리안된 소유권을 의미한다. 콘도 소유주는 특정 대지 ( LOT ) 에 대한 소유권이 없으며 , 내집의 공간에 대한 개인 공간소유권( 벽에서 벽까지)을 가지며 ,
전체 콘도 관리 비용등이 각각의 소유주에게 동일하게 배분되며 , 지불해야 할 의무가 있다 .
하지만 세금관련하여서는 각 개인의 유닛에 별도의 세금이 부과되며 , 양도증서인 그랜트 디드 ( GRANT
DEED ) 도 함께 받는다.콘도 주인으로서 지켜야할 규율인 시시엔알 ( CC& R : Covenant , Condition and Regulation ) 및 콘도의 회계자료 ( 재무재표 ) , 규제및 조례 등의 서류도 받는다 . 서류를 받으면 , 영어로 적혀있는 내용이 많아서 아마도 읽어 보는 사람은 거의 없을것이다. 브로커이고 부동산회사 오너인 나 역시 마찬가지이다. 정관 및 내용등이 너무 많아 제대로 읽어 보려면 일주인은 족히 걸리지 않을까 ?
융자관련 콘도는
FHA 에서 승인 받은 콘도도 있고 , 승인되지 않은 콘도도 있어 FHA 융자 받는 분은 이 점을 확인하여야 하며 , 일반 융자는 콘도의
오너주거 비율 및 연체비율 외에 콘도의 재정상태등을 함께 고려하여 융자기준에 적합한지 여부도 측정 한다.
다음으로 피디( PDs) 에 대하여 살펴보자.
피디는
각각의 대지 ( LOT ) 에 대한 개인 토지 소유권 와 공동시설 ( 수영장 , 테니스장 , 공원 등) 및 장소에 대한 공동 소유권을 함께 가진다.
피디의 개발형태를
우리는 퍼드 ( PUDs) Planned Unit Development 라고 부르는데, 최소 5개의
유닛이 이상되는것을 퍼드라고 부른다 . 요즈음
새로 건축되는 많은 집들이 퍼드 형태로 개발되며 , 이러한 단지는 HOA 등을 통하여 깨끗하게 관리되며 , 집 주인에게는 공동 편의시설들이 있으서 각광을 받는 장점은 있지만
HOA 비용을 별도로 내야하는 단점도 있다 . 이와는 다르게 컴뮤니티 아파트로된 프로젝트는 그 공간에 임대 및 주거할수 있는 권리 (
LEASEHOLD RIGHT ) 를 가지며 , 콘도와는 달리
디드( DEED ) 가 발행이 되지 않는다 . 또한 재산세는 아파트 프로젝트 하나에만 부과 된다. 그리고 타임쉐어는 무엇일까 ? 글자그대로 특정기간에만 사용할수 있는 권리를 가지는것을 말한다. 주로 휴양지 등에서 특정 건물의 하나의 공간에 대하여
주별 단위 또는 월별 단위로 하여 사용할수 있는 권리를 가지는 형태이다 . 주별단위의 특정 소유권자 예를 들어 4월 첫째주 소유권자 는 이 문서의 권리( deed ) 를 판매 및 랜트도 가능하며 , 또한 다른 주의 소유권자와
변경도 가능하며 , 타임쉐어링 그룹이 전세계적으로 있다고 한다.
장점은 명백한 오너쉽과 , 적은 자금으로 휴양지등에 특정한 기간에 나만의 소유권을 가질수 있으나 , 거래가격은 실제
시장가격보다 훨씬 비싸다는 것이며 , 추후 판매시에도 쉽게 판매하기가 힘들다는 단점도 있다.
타임쉐어를 판매하기위하여서도 , 오너가 아닐경우에는 부동산 라이센스가 있어야 된다.
그러면 내친구 홍철이의집 코압은 ? 이 질문에 대하여 살펴보고 마무리를 하고자 한다.
코압은 부동산을 소유하고 있는 회사의 주식을 구매하여 , 그 특정 공간에 주거할수 있는 독점적인권리를 가지는 것으로 리스소유권 ( proprietary lease ) 에 해당하는것. 추후 매각시 이러한 리스소유권 과 함께 주식증서를 양도하는것라고 간단하게 이해하자 . 콘도와의 큰 차이는 코압에 부과되어 있는 빚이 다른 주주에게도 의무가 되는것과 , 양도및 랜트등을 할때 다른 주주들의 승인을 받아야 되는 부분이다 .
끝으로 필자가 있는 남가주 코로나지역에는 이러한 코압같은 빌딩도 없고 , 아파트도 많지 않다 . 이곳은 단독주택 및 우리가 잠시전에 배운 퍼드(PUDs) 가 많다 . 퍼드는 홈 오너 어소시에션( HOA) 를 통하여 단지별로 작게는 오십불 많게는 삼사백불 등의 매월 관리비를 지출하여 단지를 깨끗하게 관리한다.
이쪽지역에 오시고자 하시는 분! , 언제든지 문의 하시기 바라며 김 기범의 부동산 * 융자 ABC 가 여러분께 작은 도움이
되길 바란다 .
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