부동산 융자 알기 1편 융자 기관은 어떤것이 있나요 ?

부동산 융자 배우기

                                                                                         작성자 : 김 기범

                                                                                          융자회사 : 1 KB LOAN

                              www.1kbloan.com                          CELL : 951-271-1922

 

융자 기관은 어떠한 것이 있나요 ?

철수씨는 집구매를 하기위하여 , 우선 필요한 것이 융자 사전 approval 이라는것을 알고 , 융자  Approval 을 받기 위하여 은행을 가야할지 , 모게지 전문 회사에 가야 할지 고민하고 있었다 . 어느곳에 가든지 요구하는 조건은 비슷하였다   왜냐하면 일반 융자는  소비자에게 융자를 해 주고 대다수가 몇개월 후에  나의 mortgage 를 다른곳에 팔아 , 현금을 다시 확보하기 때문이다 …

이게 무슨 말인지 ?  자 이제 알아보자….

미국내 융자 Market 은   Primary ( 일차 )시장  Secondary (이차 )시장으로 구분된다.

 일차 시장 은 일반 소비자에게 융자를 해 주는 기간이고 ,  secondary market (  2차시장 ) 에 모게지 채권을 판매하고 , 다시 대금을 받아서 , 새로운 소비자에게 또다시 융자를 해 준다

왜냐하면 , 만약에 1차 시장에서  채권을 계속 가지고 있으면 적어도 15년 30년 이라는 기간동안

현금없이 , 이자와 원금을 분할으로 지급 받기 때문에  계속적으로 새로 요구되는 융자대출을 해 줄수가 없기 때문이다 ,

그러면 1 차시장에는 누가 있을까 ?

1.      은행 , 저축은행 , CREDIT UNION : 소비자들로 부터 예금을 받아 자금을 확보하여 대출 업무

2.      모게지 은행   : 주식 , 증권을 판매하여 자금을 확보하여 대출 업무

3.      모게지 BROKER : 중계인으로서 많은   WHOLESALE LENDER 와 계약을하여 , 각각의 LENDER

                                 상품을 비교한후 가장 최선의  PROGRAM 을 제공해주는 기간  

4.      WHOLESALE LENDER :  모게지 BROKER 를 통하여 대출 진행 업무

                                           소비자에게 는 직접 대출을 하지 않음

5.      MORTGAGE LOAN ORIGINATOR :  개인이며 , 직원이며 은행 , 모게지 BROKER 및 BANKER 에 소속되어 있슴

 

여기에서 가장 자유롭게 , 여러곳의 모게지 상품을 취급 하는 회사가 누구일까 ?

 

 

2차시장에는 누가 있을까 ?

여기에는 INVESTOR  GROUP 및 우리가 잘 알고 있는 GSE ( Government Sponsored Enterprised )  group  인

1.      FANNIE MAE ( Federal National Mortgage Association )

2.      FREDDIE MAC ( Federal Home Loan Mortgage Cooperation )

3.      GINNIE MAE  ( Government Mortgage Association )  등이 있으며 , 이 GROUP 들이 모게지 채권을 1 차 시장으로 부터 구매하기 위하여서는 자체 기준들이 마련 되어 있다

   이 기준이 만족되지 못하는  융자 채권은  여기에서 구매를 하지 않기 때문에 , 1차 시장에서 융자를 해주고 , 만기가 될때까지 보유를 해야만 한다 .

이런  융자 상품을   PORTFOLIO LENDING PROGRAM 이라고 한다.

설명한 바와 같이 1차시장에서 융자를 해주고 2차 시장에 판매를 하여 , 현금을 확보하기 위하여서는 2차에서 요구하는 기준에 따라 융자를 해야하기때문에 , 어느곳을 가더라도 그 기준은 같기 마련이다  .

그기준에서 가장 중요한것이  

1.      DTI ( DEBT TO INCOME ) RATIO : 소득대비 부채비율

2.      LTV  ( Loan to Value       ) RATIO  : 대출 비율

3.      CREDIT SCORE                                        등이다

따라서  PREAPPROVAL 을 받기 위하여 어느곳에를 가더라도 위의 3가지를 확인하기 위하여 관련 서류를 요청 하니까 , 귀찮게 생각하지 말고  자기서류를 잘 준비하여 BEST 융자 PROGRAM 을 활용할수 있도록 하자.

이제 철수씨는 융자 PREAPPROVAL 을 받기 위하여 ,   소득 관련 서류 ( 세금 보고서 ) (월급명세서)  및 비용관련 서류 와 함께 융자기간이  CREDIT 을 CHECK UP 할수 있도록 1차 시장에서 어느곳을 선정하여 갈 준비가 되었다   ( 철수씨 저희 모게지 BROKER  회사  1 KB LOAN 으로 오세요…… )

다음시간에는 융자상품에 대하여 하나씩 자세히 알아 보기로 하자….